Se ha hablado mucho en la última semana de la Ley de Vivienda y en como afecta a los procedimientos de desahucio en curso y también a los futuros. Nos vamos a centrar aquí en el concepto de “Gran Tenedor”, su significado y los requisitos exigidos para ser calificado como tal.
¿Qué es un gran tenedor?
La ley entiende como «gran tenedor» a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Si bien, se especifica que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.
Es decir, que un gran tenedor sería la persona o empresa que tiene más de diez inmuebles en propiedad, sin contar garajes o trasteros.
La única excepción se haría en las “zonas residenciales tensionadas”, en los que se reduce a cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.
Lo cierto es que es bastante confuso, dado que, si una persona tiene cuatro inmuebles en zonas tensionadas y una en una zona no tensionada, no tendría la calificación de gran tenedor, que en principio se dirige hacia grandes empresas que gestionan una cantidad importante de viviendas.
¿Qué son las zonas tensionadas?
La Ley no es clara respecto a que se entiende por zonas tensionadas, sino que simplemente se limita a decir que será la administración competente en materia de vivienda en cada territorio la que calificará una zona como tensionada.
Sí que habla del procedimiento que tendrá que cumplir la administración en su calificación, lo que nos da algo más de información.
Por ejemplo, dice que la declaración de “zona tensionada” deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo.
Es importante considerar diversos indicadores para evaluar el esfuerzo económico que los hogares deben realizar para acceder a una vivienda digna y adecuada. Además del precio de la vivienda, el nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo son indicadores clave.
Además, se deberán de aportar estudios sobre distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial.
Por tanto, son las administraciones competentes en materia de vivienda las que tendrán que calificar las zonas como “tensionadas”, lo que será importante sobre todo para los particulares que tengan cinco o más viviendas en propiedad en estas zonas.
La razón es que la Ley introduce una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
Por todo lo anterior, hay que tener en cuenta que la administración puede solicitar datos identificativos de la vivienda, su régimen de utilización efectiva y la justificación del cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad.
En lo que respecta a los procedimientos judiciales, aunque el demandante sea un gran tenedor, el demandado tendrá que seguir acreditando la vulnerabilidad económica.
Ahora bien, la consideración de gran tenedor implica que no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte demandante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación correspondiente.
En resumen, conviene asesorarse bien sobre el cumplimiento de estos requisitos para ser considerado como gran tenedor, pues tiene repercusión tanto en la vía administrativa como, fundamentalmente, en la judicial, al aumentar las exigencias a los grandes tenedores en los procedimientos de desahucio.