En España hay un 17 por ciento del total de número de hogares que reside en régimen de alquiler. El mercado de la vivienda se encuentra en constante cambio, con el agravante de que cada vez más familias deciden (o se ven obligadas) al vivir en régimen de arrendamiento.

De la misma manera, la situación pandémica no ha hecho más que agravar la confusión que ya de por sí existía en torno a la regulación de los arrendamientos y de las relaciones entre arrendador e inquilino.

Sin ir más lejos, a lo largo del año 2020 se publicaron numerosos Decretos (hasta seis) que establecían medidas importantes en relación al arrendamiento de vivienda y de locales de negocio, tales como: moratorias del pago, suspensión de lanzamientos, prórroga de contratos o incluso la suspensión extraordinaria de los desahucios y condonaciones parciales de la renta.

Como era de esperar, y dado que el mercado sigue su curso, tanto arrendadores como inquilinos necesitan respuestas en torno a este nuevo escenario legal extraordinario. En este artículo vamos a tratar de responder a algunas preguntas más frecuentes que se nos plantean.

¿Qué diferencia hay entre alquiler de vivienda y alquiler de temporada?

El arrendamiento de temporada es por definición aquel contrato que se realiza para uso distinto del de vivienda, normalmente los estivales o por periodos cortos de tiempo, de manera que el arrendatario de este tipo de viviendas lo hace teniendo otra vivienda permanente en la que reside.

Las diferencias fundamentales residen en la protección legal al inquilino, pues la ley otorga mayor protección al inquilino cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cuando se trata de uno de temporada.

Es conveniente asesorarse bien cuando se quiera hacer un arrendamiento de temporada, dado que si se hace por periodos largos de tiempo los tribunales entienden que ello supone una burla a la duración mínima mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada que realmente es un contrato de vivienda encubierto.

¿Qué ley se aplica a mi contrato?

En primer lugar, la LAU ha sido objeto de importantes reformas a lo largo de los años, por lo que la fecha en la que se haya formalizado el contrato importa.

Así, no es lo mismo que el contrato sea de 1995, que sea de 2013 o 2020, dado que se aplican disposiciones distintas y tan importantes como la duración del contrato.

En consecuencia, si el contrato se ha formalizado en fecha posterior al 6 de junio de 2013, la duración mínima del contrato será de tres años, con posibilidad de prórroga anual.

A partir del 5 de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración superior de cinco o siete años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

¿Cuándo hay que actualizar la renta del alquiler?

Cuando se trate de viviendas, la renta se actualizará en la fecha en la que el contrato cumpla cada año de vigencia. Por otro lado, En los alquileres de locales habrá que estar a lo que diga el contrato.

En cuanto al importe, en las viviendas se calcula aplicando al importe de la renta que viene pagando el inquilino la variación del IPC (Índice de Precios al Consumo) que haya experimentado en los doce meses anteriores. En los locales de negocio, según lo pactado.

Para conocer el IPC es necesario acudir al Instituto Nacional de Estadística (INE), pudiendo pedir un certificado de la variación del Índice de Precios al Consumo de la anualidad anterior, para que sea de utilidad a los efectos de actualizar la renta.

¿Quién paga las pequeñas reparaciones que sea necesario hacer en la casa?

Por ley, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. las pequeñas reparaciones son aquellas que tienen su origen en elementos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble.

Ahora bien, las reparaciones necesarias para poder conservar la vivienda en condiciones habitables serán a cargo del arrendador. Las tuberías, techos, suelos o paredes forman parte de la estructura de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que si las averías, aunque pequeñas, aparecen al poco tiempo de iniciarse el contrato, puede considerarse que no irán a cargo del arrendatario, puesto que no ha tenido tiempo de que se estropee ese elemento por el uso. También hay que considerar el tipo de bienes que necesitan reparación.

¿Es obligatoria la fianza en el alquiler?

Sí es obligatoria. La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a su prestación, aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia por las partes. No obstante, aunque las partes no la hayan establecido en el contrato, el arrendador tiene obligación de depositar el importe de la fianza en la Comunidad Autónoma correspondiente.

En lo que respecta a la cuantía, la LAU dispone que la fianza será en metálico y la cuantía será de una mensualidad de la renta en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en los de uso distinto del de vivienda, normalmente los de temporada.

¿Cuándo se produce la devolución o restitución de la fianza en el alquiler?

La devolución se produce al finalizar el contrato de arrendamiento, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir responsabilidades o desperfectos. El plazo de restitución de la fianza en el alquiler será dentro del mes desde que el arrendatario entrega las llaves.

¿Puede ser retenida la fianza por el arrendador?

El arrendador puede retener la fianza y por tanto no proceder a su restitución, hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones. Es decir, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y en su caso, proceder a su compensación.

¿El impago de la renta genera intereses?

Si el contrato establece que el impago de las rentas o de las cantidades asimiladas devengará un tipo de interés moratorio si no se abonare el día fijado, que normalmente se suele recoger en el contrato. En caso contrario, el tipo aplicable será el del interés legal vigente.

Además, si el impago de rentas se reclama por vía judicial, A partir de la sentencia que se dicte reconociendo los intereses moratorios, se devengarán intereses procesales.

¿Qué sucede si el inquilino abandona antes de cumplir un año?

Con independencia del tiempo pactado, el inquilino puede dejar el arrendamiento de la vivienda siempre y cuando lleve en la misma una duración mínima de seis meses.

Ahora bien, para llevar a cabo dicho desistimiento tiene que comunicarle al dueño que se va a marchar, con una antelación mínima de 30 días antes de su salida.

Además, deberá indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, siempre que así se recoja en el contrato.

Si el desistimiento se produce antes de cumplir los seis meses sin estar justificado, el arrendador puede reclamar una indemnización como consecuencia del incumplimiento del arrendatario de una cantidad equivalente a las rentas correspondientes, que se entiende del período mínimo obligatorio pactado de un año.

¿Qué pasa si los inquilinos se separan o divorcian?

Como regla general, el divorcio o separación de los inquilinos en los arrendamientos de vivienda ha de ser comunicado al arrendador del inmueble para evitar la resolución del contrato de alquiler.

Sin embargo, si el cónyuge que ha firmado el contrato de arrendamiento se separa o divorcia, y es quien se queda residiendo en la vivienda después de la separación matrimonial, no es necesario que comunique esta situación al dueño, ya que seguiría como arrendatario tal y como lo venía apareciendo en el contrato de alquiler.

Si el cónyuge que no aparece en el contrato de arrendamiento, es el que se queda ocupando la vivienda después de la separación matrimonial o divorcio, podrá continuar ocupando la vivienda alquilada cuando le sea atribuida en el divorcio o en el procedimiento de separación matrimonial o nulidad.

Además, en este caso si que hay obligación de comunicar al arrendador.