La fianza del alquiler puede parecer algo sencillo. Por definición, es un dinero que se paga al principio del alquiler y no se vuelve a ver hasta que los inquilinos abandonan la vivienda. Sin embargo, no son pocos los problemas que se dan en muchos alquileres entre propietarios e inquilinos con la devolución de la fianza.
Concepto de fianza
Por definición, la fianza es una simple garantía para el propietario. La Ley obliga al propietario a devolver la fianza cuando acaba el contrato de arrendamiento, salvo que haya daños en la vivienda que sean compensables.
Con compensables, la Ley se refiere a todos aquellos gastos y obligaciones que hubieran sido incumplidas por el inquilino hasta su salida de la vivienda. Ahora bien, hay múltiples gastos cuya naturaleza puede ser bien distinta. No es lo mismo el impago de rentas mensuales que una fuga de agua.
De ahí que haya muchas dudas tanto en propietarios como en inquilinos sobre cómo resolver la devolución de la fianza, dado que se tiene que hacer en un plazo muy corto de un mes y no es nada sencillo desglosar los gastos que son compensables de los que no lo son.
Obligaciones del propietario y del inquilino respecto de la fianza
Partiendo de esta base, la Ley obliga al propietario a hacer una inspección de la vivienda en la fecha de entrega de las llaves o en una fecha próxima. La razón es que una vez los inquilinos se van, pueden añadirse gastos o daños que no son imputables a los inquilinos y, por tanto, no se pueden compensar de la fianza.
En segundo lugar, debe haber una liquidación de los gastos que en la fecha de salida hay en la vivienda. Y todos estos daños y desperfectos tienen que ser culpa de los inquilinos, no valiendo que estuviesen antes de la firma del contrato.
Por lo tanto, no cualquier incumplimiento supone la pérdida de la fianza, ni permite al inquilino incumplir el contrato aceptando su pérdida, dado que, en absoluto, tiene la naturaleza de cláusula penal.
Por ello, en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el inquilino devolverá la vivienda en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir, que sean de su cargo y su importe no se sepa al finalizar el alquiler.
No basta con el hecho de que existan desperfectos para que el propietario pueda aplicar la fianza a su pago, siendo necesario que se acrediten los mismos y se determine su importe.
Plazo y comunicación desde la salida de la vivienda
El plazo establecido de un mes desde la entrega de las llaves no tiene otra finalidad que posibilitar al propietario la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o de desperfectos en la finca.
Si ello es así, deberá comunicarlo al inquilino para que abone los impagos y realice las reparaciones necesarias en vivienda o pague la indemnización correspondiente.
Si nada dice el propietario, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza, y si no lo hace, el arrendatario tiene acción para exigir la devolución, incluso aunque existan recibos de renta o suministros impagados y aunque existan daños en la finca.
No son compensables todos aquellos gastos normales que se deriven del uso de la vivienda alquilada dado que para ello se paga el alquiler. Son gastos naturales que se generan por el paso del tiempo y debe de pagar el propietario, como la suciedad o el desgaste natural de muebles o pintura.
El inquilino, por tanto, solo responde de los daños dolosamente causados, es decir, de los que tenga culpa por mal uso o negligencia.